Litige locatif et expulsion en Wallonie : quels recours pour locataires et propriétaires ?

En brefLes litiges relatifs au bail d’habitation relèvent du juge de paix. En Wallonie, le bail est régi par le décret wallon du 15 mars 2018. Une expulsion ne peut avoir lieu qu’en vertu d’un jugement, et la loi prévoit un délai minimal entre la signification du jugement et l’expulsion. Le jugement peut faire l’objet d’un appel dans le mois de sa signification.

Le juge de paix, juge du bail

Quel que soit le montant en jeu, les litiges entre bailleur et locataire concernant un logement sont portés devant le juge de paix du canton où se situe le bien. Avant une procédure, une tentative de conciliation peut être demandée au juge de paix, gratuitement et sans formalisme : elle aboutit souvent à un accord, qui a la valeur d’un jugement.

Les litiges les plus fréquents

• loyers impayés et demande de résiliation du bail ;
• insalubrité ou travaux non réalisés par le bailleur ;
• restitution de la garantie locative et dégâts locatifs ;
• congé contesté (motif, préavis, indemnité) ;
• indexation ou révision du loyer.

L’expulsion : un cadre protégé

Le bailleur ne peut jamais expulser lui-même un locataire, changer les serrures ou couper les compteurs : l’expulsion nécessite un jugement et l’intervention d’un huissier. La loi prévoit plusieurs garanties :

• l’information du CPAS lorsque la demande vise l’expulsion d’une personne physique de son logement, sauf opposition de celle-ci ;
• un délai minimal entre la signification du jugement et l’expulsion, que le juge peut allonger ou réduire dans certaines circonstances ;
• un avis préalable de l’huissier indiquant la date effective de l’expulsion.

Les recours

Le jugement du juge de paix peut faire l’objet d’un appel devant le tribunal de première instance, en principe dans le mois de sa signification, sauf s’il a été rendu en dernier ressort pour un petit montant. Un jugement par défaut peut faire l’objet d’une opposition. Le jugement étant en principe exécutoire par provision, l’appel ne suspend pas automatiquement l’expulsion : voir notre article sur l’exécution provisoire.

Conseils pratiques

• Locataire : ne cessez pas de payer le loyer pour forcer des travaux ; demandez-les par écrit et, si nécessaire, saisissez le juge.
• Bailleur : documentez les impayés, envoyez une mise en demeure et privilégiez la conciliation avant la citation.
• Tous : conservez le bail enregistré, les états des lieux et la correspondance.

Voir aussi la page recours en droit civil.

Les règles wallonnes à connaître

Depuis la régionalisation du bail, la Wallonie dispose de son propre décret. Il encadre notamment la durée du bail (bail de neuf ans, de courte durée, de longue durée), les congés et leurs indemnités, l’indexation, la garantie locative, l’état des lieux et la répartition des réparations. Des formes particulières existent, comme la colocation ou le bail étudiant. Les règles bruxelloises et flamandes sont différentes : il faut appliquer le texte de la Région où se situe le logement.

Les normes de salubrité

Le logement doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. En cas de manquement grave, le locataire peut demander au juge de paix l’exécution des travaux, une réduction de loyer ou la résiliation du bail aux torts du bailleur. La commune peut aussi être sollicitée pour une enquête de salubrité, qui peut déboucher sur une interdiction d’occuper le logement.

La garantie locative

La garantie est en principe placée sur un compte bloqué au nom du locataire. À la fin du bail, elle est libérée par accord écrit des deux parties ou par décision du juge de paix. Un état des lieux de sortie contradictoire est déterminant pour éviter les litiges sur les dégâts locatifs.

Les aides en cas de difficultés de paiement

Le locataire en difficulté peut contacter le CPAS, qui peut intervenir dans certaines situations, ou des services de médiation de dettes. Un plan d’apurement négocié avec le bailleur, éventuellement acté devant le juge de paix, permet souvent d’éviter la résiliation.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il expulser pendant l’hiver ?

Le juge de paix peut tenir compte de circonstances particulières, notamment climatiques, pour fixer le délai d’expulsion. Les règles spécifiques applicables doivent être vérifiées au moment de la procédure.

Combien coûte une procédure devant le juge de paix ?

Les frais comprennent un droit de mise au rôle, d’éventuels frais d’huissier et les honoraires d’avocat. La conciliation préalable est, elle, gratuite.

D’autres questions fréquentes

Le bailleur peut-il résilier le bail pour occupation personnelle ?

Oui, dans les conditions et avec le préavis prévus par le décret wallon. Si l’occupation personnelle n’est pas réalisée dans les délais légaux, le locataire peut réclamer une indemnité.

Le locataire peut-il retenir le loyer en cas de travaux non faits ?

Il est déconseillé de cesser de payer de sa propre initiative, car cela peut justifier une résiliation à ses torts. La bonne voie est de mettre le bailleur en demeure puis de saisir le juge de paix.